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Spur der Steine

Foto: martince2 / iStock

Niedrige Zinsen an der Grenze zum Nullzins, zahlreiche politische und wirtschaftliche Unsicherheiten: Für viele ist das Investieren in Immobilien, also das sogenannte Betongold, der Ausweg aus der Renditefalle. Steigende Preise gaben ihnen bisher recht. Doch während Eigennutzer zunehmend skeptischer werden, scheint der Markt für Immobilienfirmen wie Anleger derzeit besonders attraktiv zu sein.

Die gegenwärtige Zinspolitik der Notenbanken hat nicht nur Nach-, sondern auch Vorteile: Was sicherheitsbewussten Kapitalanlegern seit einigen Jahren die Sorgenfalten auf die Stirn treibt, bringt Kreditnehmern handfeste Vorteile. Beide Entwicklungen gemeinsam – billiges Geld und fehlende Renditeoptionen – haben zu einem Run auf die Immobilienmärkte geführt. Der Staat tut das Seine und fördert energieeffizientes Bauen. Gerade wer seiner Geldanlage auf Sicherheit achtet, rannte mit, denn, so die Überlegung, es handelt sich um reale Werte und Immobilienpreise steigen immer. Das ist zwar in der Regel richtig, aber beileibe kein Naturgesetz, wie die globale Finanzkrise der Jahre 2008/2009 gezeigt hat.

Immobilienboom mit Fragezeichen

Zudem hat der Kauf einer Immobilie durchaus nicht nur Vorteile: Für praktisch alle Käufer ist es das finanziell aufwendigste Geschäft ihres Lebens, nicht selten verschulden sie sich über mehrere Jahrzehnte hinweg. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp ist beispielsweise die Zahl der Häuslebauer, die ihren Traum von den eigenen vier Wänden komplett fremdfinanzieren, gegenüber 2015 um sage und schreibe 59 Prozent gestiegen. Welche Konsequenzen eine geänderte Zinspolitik für diese Käuferschicht hat, kann man nur vermuten. Vor allem in Großstädten und gesuchten Lagen hat der Käuferansturm zu einer sich immer schneller drehenden Preisspirale und Angebotsengpässen geführt. Schließlich hat eine Immobilie auch systemimmanente Nachteile: Ein Neubau steht erst nach zwei oder gar mehr Jahren zur Verfügung, auf sich ändernde Bedingungen kann man kaum reagieren. Bis dahin ist man zwar bereits mit signifikanten Beträgen in Vorleistung getreten, die erhoffte Rendite, also in der Regel Mietersparnis oder Mieteinnahmen, kann erst nach Vollendung des Bauwerks realisiert werden. Diese und andere Faktoren haben dazu geführt, dass sich die Stimmung unter den Immobilieninteressenten gegenüber dem Vorjahr merklich verschlechtert hat. Gerade Eigennutzer sehen eine deutliche Verschlechterung auf dem Markt: 30,6 Prozent der Befragten (Anleger wie Eigennutzer) gaben an, einem Immobilienerwerb pessimistisch gegenüberzustehen – 2015 waren es noch 23,4 Prozent gewesen. Das ist ein deutlicher Anstieg um 7,2 Prozentpunkte.

Anders sieht es dagegen bei gewerblichen Immobilieninvestoren aus: Auf Branchenveranstaltungen wie dem SRC Forum Financials & Real Estate 2016 Anfang September in Frankfurt ist der Optimismus der zahlreichen Gesprächspartner der Redaktion ungebrochen. Nicht wenige Firmen beschäftigen sich zudem derzeit zunehmend konkreter mit dem Gang an die Börse. Hinter den Kulissen wird derzeit in manchen Firmenzentralen daran gearbeitet, das eigene Unternehmen börsenfertig zu machen. Das könnte nicht nur aus Sicht der potenziellen Emittenten Sinn machen: Auch Anlegern, die mit einem im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie deutlich geringeren Kapitaleinsatz am Immobilienboom partizipieren möchten, böten sich so neue Möglichkeiten. Der Deutsche Immobilienaktienindex DIMAX jedenfalls hat sich von der Immobilienkrise 2008 längst erholt und den DAX aufs Jahr gesehen abgehängt: Nach Angaben der Stuttgarter Bank Ellwanger & Geiger kann der DIMAX Mitte September ein Plus von 13,56 Prozent gegenüber dem Jahresanfang aufweisen, während der DAX mit –4,35 Prozent rote Zahlen schreibt. Ähnlich sieht es bei Einzelwerten wie der Augsburger Patrizia AG aus, die auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise auf knapp 60 Cent abgerutscht war, in diesem Jahr aber bereits mehrmals die 20-Euro-Marke knacken konnte.

Kapital freisetzen


Die Gefahr einer Überbewertung deutscher Immobilien und deshalb auch Immobilienaktien besteht sicherlich, trifft aber naturgemäß vor allem auf die bereits börsennotierten großen Unternehmen zu, weshalb sich der Blick vieler Anleger und Investoren zunehmend auf kleinere Anbieter mit spezialisierten Geschäftsmodellen oder innovativen Konzepten richtet.

Andrea Fiocchetta, Mitgeschäftsführer der in Starnberg ansässigen Beno Immobilien, bestätigt: „Wir haben uns mit dem Fokus auf Industrieobjekte ganz bewusst auf ein Teilsegment des Marktes für gewerbliche Immobilien spezialisiert. Wir erwarten hier nicht nur langfristige Geschäftsbeziehungen, sondern auch erhebliches Potenzial für die Zukunft.“ Fiochettas Firma konzentriert sich auf sogenannte betriebsnotwendige (daraus abgeleitet ist der Unternehmensname Beno) Immobilien, wie etwa Fertigungs-/Montagehallen, Logistikflächen und produktionsnahe Verwaltung, also solche Betriebsimmobilien, die erforderlich sind, damit ein Unternehmen seine industrielle Wertschöpfung erbringen kann. Die Starnberger wollen hier von einer deutschen Eigenheit profitieren, wie Fiocchetta erklärt: „Gerade in Deutschland ist noch viel Unternehmenskapital in Immobilien gebunden.“ Das sei eine nachhaltige Chance für die Unternehmen, denn durch den Verkauf und das langfristige Zurückmieten dieser Immobilien könnten Unternehmen bisher gebundenes Kapital für ihr Kerngeschäft freisetzen. Beno ist bereits mit einer Wandelanleihe (WKN: A11QP9) an der Börse München am Kapitalmarkt präsent und plant bei weiterem Wachstum langfristig den IPO des Unternehmens.

Einen anderen Ansatz verfolgt die in der Nähe von Frankfurt ansässige noratis GmbH, die sich auf Bestands-Wohnimmobilien mit Entwicklungspotenzial konzentriert, wie Geschäftsführer Igor Bugarski erläutert: „Wir sehen bei vielen Objekten einen Investitionsstau, nicht nur in den Wohnungen selbst, sondern gerade auch bei gemeinschaftlich genutzten Flächen. Hier können wir mit unserer firmeninternen Kompetenz und langjährigen Erfahrung helfen und so Kapitalanlegern und Eigennutzern eine attraktive Immobilie anbieten.“ Gerade der Fokus auf Objekte, die sich nicht in den begehrten Lagen befinden, ist für Bugarski ein Vorteil: „Wir sind hauptsächlich in Randlagen von Ballungszentren oder kleinen und mittleren Städten wie Ulm oder Koblenz aktiv, weil wir hier ein hohes langfristiges Potenzial sowohl beim Halten im eigenen Bestand als auch bei einem späteren Weiterverkauf sehen. Die Rahmenbedingungen sind im Vergleich zu den überhitzten Märkten beispielsweise in München oder Hamburg einfach attraktiver für alle Beteiligten.“ Auf die Frage hin, ob Gewerbe- oder Wohnimmobilien grundsätzlich das größere Potenzial böten, antwortet Bugarski: „Das lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt vom Einzelfall ab. Allerdings muss jeder irgendwo wohnen. Das wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Zudem sind Wohnimmobilien für Kapitalanleger leichter zu verstehen und das Renditeprofil ist einfach besser einschätzbar.“

Anleger in der Klemme

Gerade diese strukturelle Einfachheit des Immobilieninvestments ist für viele Anleger ein schlagendes Argument: Man erwirbt ein Objekt und kassiert eine Rendite in Form von Miete. Trotzdem besteht oftmals eine gewisse Skepsis, denn das Beispiel ehemaliger Fußballhelden, die ihr erkicktes Vermögen in Bauherrenmodellen vermehren wollten, es tatsächlich aber verloren, ist auch heute noch in der Öffentlichkeit durchaus präsent. Auch sogenannte Baulöwen mit großen Visionen, farbenprächtigem Auftreten, aber desto fragwürdigeren Geschäftspraktiken, die von zahlreichen Prominenten erworbenen „Ostimmobilien“ oder Luxusprojekte, die in Kontroversen endeten, können kaum als vertrauensbildende Maßnahme bezeichnet werden.

Wer das Einzelwertrisiko eines Aktieninvestments vermeiden und stattdessen breit gestreut in die Immobilienbrache investieren möchte, sollte sich mit ETFs, d.h. börsengehandelten Indexfonds, beschäftigen. Im Gegensatz zu aktiv gemangten Fonds versuchen diese Finanzinstrumente nicht, einen Vergleichsindex zu übertreffen, sondern ihn möglichst genau abzubilden. Aufgrund ihres passiven Charakters können sie das zu niedrigen Kosten, darüber hinaus sind sie bequem an der Börse handelbar. Ähnlich wie aktive Fonds sind sie Sondervermögen und daher von einer Verschlechterung der Zahlungsfähigkeit des Emittenten nicht betroffen. Der iShares European Property Yield beruht auf einem Index, der die Kursentwicklung von europäischen Immobilienunternehmen abbildet. Die Indexmitglieder kommen dabei nicht nur aus Euroländern, sondern beispielsweise aus der Schweiz und Schweden, so dass eine Diversifikation über mehrere Märkte möglich ist. Eine ähnliche Strategie verfolgt der FTSE Developed Europe Ex UK Property UCITS ETF der Deutschen Bank, der ebenfalls auf europäische Immobilienunternehmen (auch hier mit Ausnahme Großbritanniens) setzt. Eine Besonderheit dieses ETFs ist, dass der zugrundeliegende Index auch sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts) umfasst, eine Sonderform des Immobilieninvestments mit abweichender Besteuerung.

Immobilen-ETFs für Anleger

Name ISIN Auflage AuM in Mio. € Performance 1Jahr Performance 3Jahre Gesamtkostenquote Spread Kurs
iShares European Property Yield IE00B0M63284 04.11.2005 1.594,39 10,87% 49,99% 0,40% 0,12% 39,06
FTSE Developed Europe Ex UK Property UCITS ETF IE00BP8FKB21 22.09.2014 286,36 14,93% 0,40% 0,20% 50,00

Quelle: Deutsche Börse AG

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